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                  關於完善無人管理居住小區物業服務的提案
                  發布時間:2020-06-24 16:38:17瀏覽次數:2245次

                  提案者:李華一

                  我市2000年後新建小區的物業管理較為規範,與建成時間較早的小區或樓院對比強烈。主要表現在:新建小區衛生整潔、環境優雅、秩序順暢,而部分老舊小區亂搭亂建、房屋老化、秩序混亂。無人管理居住小區物業管理問題已成為我市城市治理的短板和影響居民生活質量的熱點問題,規範無人管理居住小區的物業服務迫在眉睫。   

                  我市曾於1997年成功舉辦第二次全國物業管理工作會議,物業管理工作多年來一直走在全國前列。隨著物業管理工作的深入推進,2003年和2007年,國家相繼相繼出臺了《物業管理條例》《中華人民共和國物權法》等相關法律法規,確立了業主組織的法律地位。此後,我市大部分新建小區都依法依規組建業委會,聘請物業公司提供物業服務。沒有納入物業管理的小區,主要為建設於上世紀90年代的住宅小區和零散樓院。據統計,目前我市市內五區共有無人管理居住小區約458個,涉及房屋約1745棟,建築面積合計約429萬平方米。這些無人管理居住小區的存在對城市健康發展形成較大壓力,日益影響城市形象和居民生活環境。

                  2018年11月,市城建投集團成立大連城投物業管理有限公司,會同市住建局開展無人管理居住小區的接管試點工作。通過試點,進一步貼近群眾,深入了解群眾對物業服務的態度和訴求,總結工作經驗和教訓,現已取得一定成效,具體推進過程及進展如下。

                  一是嘗試征詢業主意見,開展有償物業服務。試點工作初期,城投物業按照《物業管理條例》中簽訂物業服務合同“雙過半”的規定,對高新園區學府世家小區、中山區虎灘街道3棟無人管理樓宇、甘井子區東海路29號等5棟住宅的業主征詢意見,征詢結果是大多數業主不同意簽署物業服務合同。

                  二是主動對接業主代表,了解業主基礎需求。通過多次組織業主代表座談會,了解到無人管理居住小區的業主對物業服務的訴求既有共性,又有差異。共性問題是房屋維修問題,包括日常小修和房屋大、中修,如下水堵塞、單元門損壞、透雨透寒和屋面開裂等。差異性問題因小區不同而不同,例如有的小區業主希望整治私搭亂建和占地種菜等現象;有的小區因毗鄰市政道路,希望規範管理住宅樓周邊的停車問題。

                  三是轉變試點工作思路,引導接受有償服務。根據調研情況,城投物業及時調整試點工作思路,嘗試通過先行提供免費物業服務,讓無人管理居住小區的業主體驗物業服務帶來的生活便利和環境改善,逐步接受有償物業服務。為此,城投物業在市內各區選取了6個無人管理居住小區開展試點工作。在試點小區公布服務內容、標準和報修電話,提供基礎保潔服務並及時維修樓道燈、單元門、下水道等。在民運巷試點小區,會同所在街道辦事處清理違建、粉刷樓道、重鋪地面方磚,小區面貌煥然一新。城投物業於近期在試點小區內對業主進行隨機回訪,多數居民認同物業服務的價值並願意支付物業費,但希望收費標準可以低一些。

                  一是配套缺失,設施老化。無人管理居住小區一般建於1998年之前,因當時相關物業法規不完善、規劃配套設施指標低等原因,造成用於補貼物業管理經營不足的物業管理用房和經營用房嚴重缺失。這些房屋在居住二、三十年後,普遍存在漏雨透寒、管道老化、道路破損、綠化不足、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題。近年來,兩級政府投入大量資金開展“暖房子”等民生工程,扶持社會物業公司接管無人管理居住小區,但取得的成效與廣大居民的需求仍有差距。

                  二是主體不明、自治缺位。無人管理居住小區居民多為低收入人群和老年人,出租房比例高、人員流動性大。而且老舊小區是以拆遷安置分房、福利分房和單位房改房為主,不少居民受傳統住房認知影響,認為小區管理應由單位或政府出資解決,“花錢買服務”意識較弱,主觀上不想承擔繳費義務,但對物業服務又有較高要求。社區作為自治組織,承擔著老舊小區部分社會生活的管理、服務等功能。但由於社區人員配置不足、專業知識缺乏、存在畏難情緒等主、客觀原因,對轄區內物業的指導、監督成效不明顯。與此同時,由於缺乏社區的支持和指導,多數無人管理居住小區沒有成立業委會,或業委會履職能力薄弱,實際工作成效不明顯,業委會的自治功能未得到有效發揮。

                  三是收費困難,市場惡化。我市一部分現存的無人管理居住小區曾有物業公司提供服務,但由於業主和物業公司雙方的綜合原因,導致物業公司撤出,小區棄管。主要原因:一是物業收費難。老舊小區物業費標準低且收繳困難,收繳率高的一般為60%—70%,低的只有15%—20%。二是收入來源少。老舊小區基本沒有物業管理用房,正常開展物業服務嚴重受限,通過規劃停車位收取停車費彌補收入不足常常遭到業主反對。物業公司入不敷出,往往采取減少服務項目和降低服務質量的做法縮減開支,導致居民覺得物業管理作用有限,收費更加困難,步入惡性循環。

                  改善無人管理居住小區物業服務應遵循有關物業管理法規的立法初衷,全面統籌,市場運作,可持續推進。既充分發揮政府的城市管理職能,又有效調動業主的自治意願和能力。在此,提出建議如下。

                  一是加大宣傳力度,轉變市民觀念。向居民普及業主作為房屋所有者的主體責任以及商品房的市場化屬性。通過電視、報紙、社區宣傳窗、自媒體等媒介,宣傳物業有償消費意識,改變傳統的住房理念。

                  二是引入國有企業,開展服務兜底。無人管理居住小區以低收入和老年人群體為主,其物業服務應堅持公益導向,只收取成本費用。與社會物業公司相比,國有物業公司的國有屬性和監管體制可保證業主的物業費全部用於小區物業管理中,更適於承擔此項工作。

                  三是改造管理並舉,形成聯動效應。為保證老舊小區改造工程能長期發揮效益,改造成果須有專業機構維護保養。因此,政府在實施老舊小區改造過程中,可將“有物業服務”作為改造的前置條件,引導無人管理居住小區成立業委會並選聘專業物業公司。

                  四是出臺配套政策,屬地提供保障。制定低收入群體物業費扶持政策。對於生活困難,確實難以承擔物業費的家庭,有關部門應制定專項補貼政策,免除或降低其物業費。針對部分小區因年代久遠檔案缺失問題,可修訂維修資金開戶政策,提供便捷通道。針對沒有物業管理用房的無人管理居住小區,所在街道和社區負責就近安排房屋作為物業工作人員存放工具、取水和休息的場所。